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    阳光100中国:盈利能力增强 土储变现消化债务风险

    发表时间:2019-09-27 信息来源:www.0773web.com 浏览次数:893

     

    (原标题:阳光100中国:增加盈利能力。地球储备被消化和消化债务风险)

    阳光100中国(.HK)于9月1日宣布,该公司的子公司常嘉将卓兴集团有限公司全部已发行股本出售给凯旋股份有限公司,总代价约为人民币4.661元。十亿。于公告日期,首次交付出售事项已完成,而昌嘉已收取总代价人民币11亿元(按金)。

    从公告中可以看出,2019年上半年公司出售土地储备项目的现金流量现已开始显现。预计公司的财务能力将随着进一步的资金还款而继续改善。

    此前,在8月27日,阳光100宣布了其中期业绩,并且有许多值得关注的积极变化。如果该公司的基本面继续改善,该公司的估值有望摆脱过去的“阴影”并形成重估。

    三大产品线日趋成熟,盈利能力稳步提升

    从2014年开始,阳光100开启了转型的步伐。公司管理层认为,传统住宅市场竞争日趋激烈,非住宅市场潜力巨大,竞争格局尚未形成。因此,阳光100积极转换赛道。近年来,它一直致力于研究和开发新产品,从传统的住宅开发到服务增值模式。截至目前,公司的新产品已逐渐成熟,品牌已经建立。

    从产品线布局来看,它还可以反映公司对“多空间运营商”特征基因的定位。从2017年开始,阳光100确定了喜马拉雅服务式公寓,街区综合体和阿尔勒复合社区的三大主要产品,即阳光100的“1 + 3”品牌战略。“1”是年轻知识精英和中产阶级的目标群体。 “3”是共享服务公寓(喜马拉雅山),文化街区(凤凰街)和复合社区(阿尔勒)。

    从收入结构来看,2018年,阳光100区块,服务式公寓和特色城镇在阳光100区的销售比例达到80%-90%,普通住宅的比例进一步缩小。

    从2019年以来公司的合同销售情况来看,无论是产品的降级能力还是品牌的高端能力,都表明公司的产品已经形成。这是房地产公司提升轻资产业务竞争力的唯一途径。随着公司新业务模式的复制速度加快,公司的业绩有望继续提升。

    截至2019年6月30日,公司上半年的合同销售额为37.88亿元,合同销售面积为312,000平方米。其中,轻资产项目带来7.84亿元的销售额。

    同时,公司加强了非住宅产品的销售,商品房和车库合同的销售额达15.6亿元,占41%,同比增长27.0%。

    在喜马拉雅山,今年上半年,重庆阳光100喜马拉雅山已经进入运营轨道,有532个房间可供出租。通过提供融合国际和当地文化特色的服务体验,该项目在携程平台上的竞争酒店中得分最高。

    第一个喜马拉雅俱乐部也将在2019年第四季度开业,这将为移动商务旅客提供高质量的服务和体验。此外,天津阳光100南开喜马拉雅,无锡阳光100喜马拉雅和天津阳光100天塔喜马拉雅预计分别于2019年底,2020年第一季度和2020年第三季度开业,并将提供2000多个房间。

    阻止复杂的产品线。柳州阳光100城市广场项目被引入合众文化集团,重新定位和包装现有的商业百货商店和总面积约28,000平方米的商业建筑,创造了一个复杂的多格式综合体 - 乌托邦音乐城自今年6月22日正式开放以来,它已迅速成为该地区最受欢迎的消费目的地。

    宜兴阳光100凤凰街将商业与海滨娱乐和文化创意相结合。今年上半年举办了26场以上的大型主题活动,吸引了超过123万人参加。此外,长沙阳光100凤凰街和常州阳光1007区山东也进入运营准备阶段,投资进展顺利。预计将于今年10月和11月开放。

    阿尔勒的旅游产品。西安阳光100阿尔勒4月份首次开业,推出600多间套房。上半年合同销售额达到人民币7.035亿元。温州阳光100阿尔勒的合约销售额为人民币5.203亿元,无锡阳光100阿尔勒及重庆阳光100阿尔勒也有持续的销售贡献。

    可以看出,该公司2019年下半年的销售业绩预计将得到支持。值得注意的是,多年的产品创造促进了公司的品牌溢价,不断提高并进一步提高公司的毛利率。从下图可以看出,该公司的毛利率继续上升。截至2019年6月30日,阳光100的毛利率为22.6%。

    销售方的稳定增长也有助于公司的收入和利润。让我们来看看公司今年年中的财务数据表现。

    加快土壤储存结构调整,释放利润,减少债务负担

    根据年中报告的数据,2019年上半年,阳光100实现营业收入35.95亿元,同比下降3%;净利润同比增长77.4%,约合人民币7.73亿元。从利润数据可以看出,该公司的净利润自2019年以来已经出现亏损,表明上半年业务调整的影响很大。

    报告期内,公司的销售费用,管理费用和财务费用占收入的20.4%,与往年保持相似水平。公司利润增长率超过结转收入增长率有四个主要因素:1。公司产品溢价促进毛利率增长的影响;轻资产业务采用小股份交易的形式,项目收入不包括在集团内,但利润在计算利润后计入利润;出售项目权益获利;投资物业的公允价值继续增加。

    从上图可以看出,公司今年的其他收入大幅增加,这对公司的利润增长产生了重要影响。截至2019年6月30日,阳光100的其他收入达到4.46亿元。其他收入的主要来源是土地储备项目出售股权的收益。

    自今年上半年以来,公司已售出70%的重庆阳光100喜马拉雅,清远阳光100阿尔勒的一部分,以及东莞松山堂的100%。三个项目的总成本超过65亿元,减少了超过30亿的债务。

    公司在调整土壤储存结构方面发挥了一定的作用:1。土壤储存价值提前实现;优化现金流; 3.改善债务结构,优化财务能力;帮助加速新产品复制的扩展。

    因此,从公司管理决策调整的角度来看,公司的土地储备结构调整将在未来继续,而出售部分项目股权的影响值得市场预期。根据该公司的土壤储存数据,截至2019年6月30日,该公司的土地储备总量为1284万平方米。此外,土地储备中不包括大量一级开发用地,主要分布在中区和温州。

    从公司新产品分布的城市和分配土地的城市来看,公司的项目主要位于二线城市。根据公告,该公司73%的土地储备目前位于二线城市。

    随着国内城市化进入下半年,该地区二三线城市的需求逐步释放,这一发布主要基于需求的改善,因此具有极高的质量,服务管理,生活环境和周边环境。设备。要求。在这些方面,阳光100具有优势,因此公司的土地储备与其自身的发展相匹配。

    与此同时,二线城市需求的逐步释放也为公司的土地项目带来了显着的增值。因此,近年来,该公司从土地储备项目的股权出售中获得了可观的利润。

    除收益外,持续的现金流入也优化了公司的财务能力。截至2019年中期,阳光100的有息债务从2018年底进一步下跌至293.96亿美元,同比下降11.3%。

    报告期内,公司现金及等价物达到55.69亿元,比2018年底增加22%。公司现金继续增加,市场关注的流动性风险逐渐消化。由于公司未来的土地储备结构更加平衡,公司自身业务有望迎来进一步发展。

    结束:风险逐渐消化,重估可以

    自2018年底以来,市场一直担心阳光100的债务风险,这导致该公司的估值被克减。目前,公司的风险正逐渐消化,市场有望逆转。截至2019年9月2日,该公司的PB估值继续保持在历史低位,PB为0.4倍,远低于该行业的合理估值。目前,公司的发展业务增长保持稳定,未来重大项目的市场推出迅速增加,并在2019年及未来的表现得到支持。同时,出售土地储备项目利益和现金流量或促进公司估值的收益构成重估。

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