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    最严公积金贷款新政背后: 楼市酝酿深度调整

    发表时间:2020-07-23 信息来源:www.0773web.com 浏览次数:1235

     

    房地产市场“寒冬”的特点是抵押贷款不断收紧,深度调整正在酝酿之中。

    9月13日晚,北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)。与以前的政策相比,除了简化程序,《通知》的调整将对市场趋势产生重大影响。首先,从9月17日开始,网上签约住房在使用公积金贷款时,将实行“认房认贷”政策;第二,在未来,公积金贷款将与存款年数挂钩,每年存款10万元,12年存款最高可达120万元。第三,公积金贷款也调整为首付。除政策性住房外,首套普通自有住房首付比例不得低于35%,首套非普通自有住房首付比例不得低于40%。购买普通自有住房和第二套住房,首付比例不得低于60%;购买非普通自有住房和第二套住房,首付比例不得低于80%。调整后,公积金贷款和商业贷款的首付比例基本相同。

    骨折。公积金的贡献似乎不高,实际上对市场的传导效果可能超出预期。

    影响不仅是直接的

    北京新的公积金政策发出的严重信号震动了市场。

    以“10万元/年,12年120万元/年”为例。如果你是一名22岁的员工,大学毕业后开始存公积金,你通常需要存11年以上,也就是34岁左右,如果你能借120万元。北京公积金贷款中心的解释是:“这主要是为了引导市民进行合理的住房消费,落实“租购并举”和“先租后购”的政策。"

    “北京公积金贷款占交易的比例很低,平均约为20%,但这一政策预计至少会影响一半的需求,尤其是即期需求。他们只能选择商业贷款或全额支付。北京市场的平均购买年龄约为28岁。根据新政策,买家只能借大约50万元。本来,公积金的贷款额很少。根据这项政策,公积金基本上不会有即时的需求,而公积金政策将会从房屋及贷款认可的角度全面收紧。」中原地产分析师张大伟认为。

    在北京出台新的公积金贷款政策后,几乎所有主要的微信购买群体都在哭泣。《21世纪经济报道》的记者注意到,受影响的是那些只想买房子的人。

    壳牌研究院的统计显示,申请公积金住房贷款的购房者年龄也集中在30-40岁年龄段,占首次购房者的90.6%。公积金贷款购房的平均总价为444万元,是各种形式中最低的,其次是公积金和商业贷款的组合,平均总价为474万元。使用公积金和组合贷款的交易比例和使用总贷款的交易比例在低总价格段高于高总价格段。此外,据官方统计,近年来,中低收入群体占申请公积金贷款员工的绝对多数,2017年达到98%。

    从以上数据来看,受北京公积金贷款紧缩影响的主体无疑是贫困者。

    易居研究所智库中心研究部主任严跃进认为,目前的公积金政策继续收紧,尤其是资金量的减少。影响是负面的,或者对购房者的压力更大。“只要一年就能拿到10万元。这说明,将来用公积金买房的可能性很小。换句话说,从工作情况来看,这与考虑工作五年后买房的情况大致相似,所以实际上只能获得50万英镑的贷款,这实际上是一个相对较小的数额。所以基本上我们必须依靠组合贷款来获得贷款。”

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    这是行不通的,即使他们不太依赖公积金。因此,总体而言,这一政策调整对市场的影响可能超出预期。

    信贷继续紧缩。

    总的来说,房地产市场面临着信贷紧缩的局面。

    以北京为例,公积金贷款额逐年下降。从2016年到2017年,北京公积金贷款占住房总成交量的比例从9.3%降至5.5%。在该连锁交易的二手房中,从2018年1月至7月,公积金贷款占总成交量的14%。2017年公积金贷款总额为535.78亿元,比2016年下降50%。计划在2018年发行480亿元人民币,比2017年下降10%。

    此外,根据诸葛的住房调查统计,总体而言,中国的抵押贷款增幅略低于去年同期,同比下降1.23%。(基于房地产市场监管的需要和防范金融风险的需要,新增贷款中抵押贷款的投资方向进一步受到限制,居民中长期贷款基本上可以作为抵押贷款的数据。8月份,住房抵押贷款增加4415亿元,同比下降3.52%,同比下降1.23%,略低于去年同期。尽管受到7月下旬中央政治局会议提出的“坚决抑制房价上涨”的政策主张的影响,以及房地产市场严格控制因素的持续影响,住房抵押贷款仍呈现逐月下降的趋势。

    抵押贷款收紧,而抵押贷款利率继续上升。根据金融360监测数据,全国首次抵押贷款平均利率连续20个月上升。2018年8月,全国首套房贷款平均利率为5.69%,相当于基准利率的1.161倍,较7月份上升0.35个百分点。去年8月,首套住房贷款的平均利率为5.12%,同比增长11.13个百分点。8月份,全国首套房贷款平均利率继续上升,增幅进一步收窄。目前,抵押贷款市场的调控政策仍然相对严格,利率、首付和贷款审查仍然相对严格。从2017年以来的全国首次住房贷款平均利率来看,从2017年4月以来,住房贷款利率一直在持续上升和下降。预计住房贷款利率将继续下降,直至后期趋于稳定。

    企业在融资方面面临的困难比抵押贷款更严重。从非金融企业和政府机构贷款看,8月份中长期贷款增加3425亿元,较上月4875亿元下降29.74%,降幅较大。票据融资增加4099亿元,达到近年来的最高水平,比上年同期的2388亿元增长71.65%。由此可以看出,企业贷款的降幅大于上月,银行对企业贷款仍持谨慎态度。另一方面,为了降低风险,银行选择贴现票据给金融企业。

    诸葛发现,总的来说,尽管住房抵押贷款的增幅略低于去年同期,但银行的表现却更为活跃。相比之下,企业贷款环比大幅下降,银行对企业贷款更加谨慎。受表外融资放缓的影响,社会融资规模略有回升。各种迹象表明,表外融资导致的信贷紧缩环境出现转机,社会融资规模在后期将趋于稳定。然而,房地产企业仍未摆脱资金紧张、融资渠道有限和还款高峰期的困境。

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