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    新华社记者调查公摊面积7大乱象:计入精装修?房产税怎么算?

    发表时间:2020-07-07 信息来源:www.0773web.com 浏览次数:1102

     

    [摘要]在当前全国房价稳定的形势下,一些房地产开发商为了盈利,经常提出“以100平方米买70平方米”的想法,个别商品房的分摊面积比例甚至超过50%。记者从采访中了解到,游泳池的“鱼腥味”严重影响了人们的生活感。

    业内一些专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的指标”,这导致了长期以来的房屋销售和服务收费纠纷。他们建议堵塞现行法律法规的漏洞,并适时考虑国际公认的以套内面积为基础的住房价格体系。

    《新华日报》记者梳理后发现,该地区公房摊点主要存在以下“问题”,引起群众不满:

    公共摊位被列入精装修和售房的“潜规则”。"平均价格是每平方米6万到6.2万元,包括精装修费."8月底,面对记者就北京丰台区的一栋新建筑进行的咨询,这位销售人员非常肯定地表示,“精装费中也包含了公众份额,这基本上是北京现在的运营方式。”

    风井、管道井、设备室.这些公共设施也收取精装费?在过去的两年里,成都、四川、武汉、湖南、长沙、Xi、陕西、南京、江苏等地的许多业主因为不满公摊面积计入精装修费用的“潜规则”,一直在维护自己的权益。相关视频和照片通过微博和微信广泛传播。

    相关维权行动引起了当地房管部门的关注。成都市城乡建设委员会发展司副司长何认为,对“精装修价格包含公摊”的说法存在误读。事实上,这是开发商在确定总装修价格后反向推出的单价。然而,由于购买合同大部分是根据建筑面积定价的,公众份额似乎也承担了价格。

    业内人士认为,维权的权利背后是购房者对高房价的抱怨,“普通人通常不理解复杂的买卖方式和成本定价。”

    分摊面积的计算“水太深”。据媒体报道,一个名为“贵宾之都”的“圣菜”曾出现在山东省高密市。多部门联合验收文件显示,共享系数高达52.35%,被称为“历史上最大的共享区”。面对业主的权利保护,工作人员非常坚决:“法律没有规定泳池的上限,你将不能在100年内归还房子!”

    广东省惠州市房屋测绘院的吴永辉表示,在实际操作中,公摊面积已经成为购房中最不透明的项目。一些房地产开发商趁机作弊,面积计算问题成了业主和开发商矛盾的焦点。

    《新华日报》记者从研究中了解到,国际上公认的房屋交易估价单位大多是你所见即所得。虽然我国对这一问题没有统一的规定,但建筑面积在实际操作中被广泛使用。然而,到目前为止,还没有明确限制“共享区域”的法律法规。

    北京大学房地产研究中心主任楼建波表示,《房产测量规范》中提到的公摊面积的计算方法在《住宅设计规范》中没有体现出来,导致国内的审批、设计和建设过程中没有特别明确如何计算公摊面积,只能等待房子建成。测绘部门终于来测量公众份额的大小,造成了很大的混乱。

    对于水池测绘中的“问题”,吴永辉表示,测绘单位一般按照“谁使用,谁分享”的原则计算水池面积,基本上是由开发商分配,而业主没有专业知识,双方信息严重不平等。

    楼建波说,自2017年以来,全国各地的房地产测绘市场已经逐步放开,数量

    艾振强表示,对池系数的上限和下限没有明确规定。开发商可以“任意”扩大泳池面积,在实际案例中导致一些“疯狂”的泳池系数。一些开发商甚至将独立的地下室、车库和车库、门卫室和管理室作为共用区域内人防工程的地下室。

    尽管如此,“分享”并不符合规定,但现实生活中的买家往往会在不知情的情况下被迫支付账单。上海市房地产经济协会副会长严蓉认为,目前国内对分享系数的规定还不规范,还依赖于经验。迫切需要对它们进行标准化。

    公共摊位被用于商业目的,成为“混乱的账户”。记者了解到,现实中有大量开发商和物业公司私自出售或出租共用设施,损害了业主的权益。开发商采用的一般做法是将公共区域包括在内,如停车场和公共摊位的走廊,由所有业主支付费用,然后第二次出售或出租广告位获取利润。

    “小区内的游泳池、羽毛球场和网球场本应归业主集体所有,但现在却被开发商占用了很长时间。”莲花桥附近一个住宅区的业主抱怨说,开发商通过侵占和转让业主的权益获利5600万元,但从未透露资金的去向。

    关于分摊面积的收入,海南省住房和建设厅房地产市场监管司司长林认为,分摊面积应由业主委员会管理,或用于补充物业管理费和住宅维修资金,但实际上,建筑广告所代表的分摊面积收入大部分被开发商或物业收入囊中,“成为一个糊涂账户”。

    公共场所频繁收取服务费引起了公众的强烈抗议。泳池的收入由物业“持有”,但与泳池密切相关的各种费用,如物业管理费、取暖费、停车费等,往往按时到达,给业主留下难以言喻的“屈辱”。

    万科物业规划发展部主任严蓉和吴建霞认为,物业管理属于公共区域管理,将公共区域纳入收费范围是“合理的”。但是,按分摊面积计算取暖费和其他费用确实不合理,因为分摊面积内基本上没有供暖设备。

    至于房地产交易税等其他支出,业内人士认为,从分摊面积的角度来看,此类税不应重复征收。建议今后房地产交易税和取暖费按套内面积统一征收。

    关于房地产税是否应该包括在共有区域内,存在一个两难的问题。在调查中,许多专家提到,未来物业税的征收标准是否应该考虑共享面积是否面临困境:一方面,由于各种建筑的共享面积如板楼、塔楼、别墅等。差异很大,从0%到55%不等,在一刀切的基础上收集共享区域是不公平的;另一方面,如果财产税是根据室内面积征收的,开发商可能会故意“提高”公摊面积,以帮助购房者“合理”避税。

    专家认为,严格来说,按照内地面积征收房产税不会引起太多公众不满。从更长远的角度来看,如何对公共通道征税,是否增加公共摊点的面积,以及如何缓解社会冲突,以便在未来建立一个开放的邻里环境,都是值得思考的。

    严蓉建议,即使财产税是按建筑面积征收的,包括地下车库、房地产和土地在内的部分也应坚决排除在税外。

    公开股票定价和销售模式的使用在全国范围内各不相同。艾振强介绍说,“共有面积”的销售理念源于香港,源于20世纪50年代香港“卖楼花(拍卖行)”的销售模式。自2013年以来,香港已转向按套内面积定价的销售模式。

    面对公众共享带来的诸多问题,一些专家认为,多年来我国法律界一直有这样的声音

    鉴于资金池问题造成的混乱,业内许多专家认为资金池问题由来已久,存在诸多弊端,建议按照国际公认的管理方法逐步调整。即使不立即取消,也要弥补不合理的漏洞,统一、规范和细化共用区域的设计和计量标准,加强对行业源头的监督和审计。

    有经验的人说的话

    香港房地产如何告别“共享区”

    20世纪80年代以来,香港的房地产交易制度极大地影响了内地房地产交易制度的发展和完善。有人甚至认为“共享区”的概念源自香港。

    新规定扩展到新房子。结果,香港的房地产销售完全告别了“公共场所”(相当于内地的“共享区域”)的时代。

    在调查中,新华社记者采访了参与香港房地产市场成功转型的学者、香港城市大学建筑科学与技术系高级讲师潘永祥。“过去,公共区域是可以接受的,主要是因为涉及的面积很小,主要是楼梯和电梯。”潘永祥说,在过去的20到30年里,香港大型房地产项目的数量有所增加,“甚至出现了超过10,000平方英尺(929平方米)的绿色公园。”“共享区域”的成本已经变得无法承受。

    “公共共享”长期以来的一个缺点是,开发者“闭门操作”很方便,而且不够开放和透明。二是建筑面积的价格已经失去了对购房者的导向作用,使得比较不同建筑的价格变得毫无意义。

    “池”是模糊的,有许多缺点。统一和界定房地产销售价格标准已成为社会共识,实施“内部面积”已成为时代要求。2008年,时任香港测量师学会行业调查小组主席的潘永祥敦促香港房地产业澄清“可用面积”概念的界限,并被特区政府采纳。特区政府以地政总署的「预售楼花同意书计划」和香港地产建设商会为出发点,迫使发展商在出售新楼宇时,严格参照提供「实用楼面面积」的标准。

    例。

    将“共享区域”排除在定价体系之外的最大阻力来自开发商。香港中原集团董事长石永清回忆说,当时一些开发商提出的改革可能会导致单位面积价格大幅上涨。

    潘永祥认为,"套内面积"定价模式的实施将导致房价上涨。这个理论纯粹是一个“窃取交换的概念”。定价单位的转换不会增加采购成本。关键在于做好社会解释工作。

    不仅如此,这些房子后来被转移到二手房市场出售,而且还继续使用“内部面积”定价,并逐渐导致二手房市场的相应变化。“内地”终于成为香港房地产市场的主流定价基准。

    在保证房地产市场稳定的前提下,如何实现住房销售价格体系的平稳合理过渡?特区政府已实施多项主要措施。

    正式生效前的前10个月是社会转型期,向市场发出明确的信号,帮助各方做好适应新定价方法的准备。潘永祥介绍,正式实施将从严格的新房试点开始,给二手房市场一个适应准备期的机会,在此期间,二手房交易将允许采用“套内面积”和“建筑面积”的平行定价方法。

    动员力量普及。杜

    以法律法规的形式明确关键概念。专家学者强调,通过法律法规明确“建筑面积”、“室内面积”和“共用面积”的关键概念,是确保销售定价制度顺利过渡的重要一步。石永清认为,统一相关概念的重要性甚至远远大于价格体系本身的转变。包括政府、开发商、房地产经纪人和其他专业组织在内的市场所有部门采用的统一标准是确保市场公平、透明和有序的基础。

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